Article Sidebar

Download
Statistic
Read Counter : 17

Main Article Content

Abstract

abstrak


Transformasi digital di bidang pertanahan melalui Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 3 Tahun 2023 menghadirkan implikasi penting terhadap kedudukan Akta Jual Beli (AJB) atas tanah yang belum bersertifikat. Selama ini, AJB tanah belum bersertifikat masih banyak digunakan masyarakat sebagai dasar peralihan hak, khususnya di wilayah yang belum sepenuhnya terjangkau program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL). Namun, penerapan sertipikat elektronik menimbulkan permasalahan mengenai keabsahan AJB tersebut, relevansinya dalam sistem elektronik, serta jaminan perlindungan hukum bagi pembeli beritikad baik. Penelitian ini menggunakan metode yuridis normatif dengan pendekatan perundang-undangan dan konseptual. Hasil penelitian menunjukkan bahwa AJB tanah belum bersertifikat tidak dapat langsung diintegrasikan ke dalam basis data elektronik Kementerian ATR/BPN, sehingga menimbulkan ketidakpastian hukum dan potensi sengketa. Untuk mengatasi hal tersebut, diperlukan mekanisme transisi yang jelas dan adaptif melalui konversi atau verifikasi administratif, sehingga AJB tanah belum bersertifikat tetap memiliki pengakuan hukum. Artikel ini menyarankan adanya skema legalisasi AJB yang proporsional agar tetap memberi perlindungan hukum kepada pembeli beritikad baik sekaligus mendukung konsistensi kebijakan pertanahan nasional di era digital.


Kata kunci: Akta Jual Beli, Tanah Belum Bersertifikat, Sertifikat Elektronik, PPAT, Perlindungan Hukum.


abstract


The digital transformation of land administration in Indonesia, as regulated by the Minister of Agrarian Affairs and Spatial Planning/National Land Agency Regulation Number 3 of 2023, has significant implications for the legal status of Sale and Purchase Deeds (AJB) concerning uncertified land. Traditionally, AJB for uncertified land has been widely used by the community as the basis for land transfer, particularly in areas not yet fully covered by the Complete Systematic Land Registration (PTSL) program. However, the implementation of electronic land certificates raises issues regarding the validity of such deeds, their relevance within the electronic system, and the extent of legal protection afforded to bona fide purchasers. This study employs a normative juridical method with statutory and conceptual approaches. The findings reveal that AJB for uncertified land cannot be directly integrated into the electronic database of the Ministry of Agrarian Affairs and Spatial Planning/National Land Agency, thereby creating legal uncertainty and potential disputes. To address this, a clear and adaptive transitional mechanism is required, such as conversion or administrative verification, to ensure the legal recognition of uncertified AJB. This article recommends the establishment of a proportional legalization scheme that provides adequate legal protection for bona fide purchasers while supporting the consistency of national land policies in the digital era.


Keywords: Sale and Purchase Deed (AJB), Uncertified Land, Electronic Land Certificate, Land Deed Official (PPAT), Legal Protection.

Keywords

akta jual beli sertifikat elektronik perlindungan hukum tanah belum bersertifikat ppat

Article Details

Creative Commons License

This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.

The journal allows the author(s) to hold the copyright without restrictions and will retain publishing rights without restrictions.

The submitted papers are assumed to contain no proprietary material unprotected by patent or patent application; responsibility for technical content and for protection of proprietary material rests solely with the author(s) and their organizations and is not the responsibility of the ACTA DIURNAL or its Editorial Staff. The main (first/corresponding) author is responsible for ensuring that the article has been seen and approved by all the other authors. It is the responsibility of the author to obtain all necessary copyright release permissions for the use of any copyrighted materials in the manuscript prior to the submission.

How to Cite
Zahra, D. R., & Suprada, A. R. (2026). KEPASTIAN DAN PERLINDUNGAN HUKUM ATAS AKTA JUAL BELI TANAH BELUM BERSERTIFIKAT DALAM ERA SERTIFIKAT ELEKTRONIK BERDASARKAN PERMEN ATR/BPN NO. 3 TAHUN 2023. ACTA DIURNAL Jurnal Ilmu Hukum Kenotariatan, 9(2). https://doi.org/10.23920/acta.v9i2.2868
Download Citation
Endnote/Zotero/Mendeley (RIS)
BibTeX

References

  1. Buku
  2. Adrian Sutedi. (2010). Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftarannya. Jakarta: Sinar Grafika.
  3. Harsono, B. (2016). Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan, Isi, dan Pelaksanaannya. Jakarta:
  4. Djambatan.
  5. Hadjon, P. M. (2017). Perlindungan hukum bagi rakyat di Indonesia. Surabaya: Bina Ilmu.
  6. Maria S.W. Sumardjono. (2008). Tanah dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial, dan Budaya. Jakarta:
  7. Kompas.
  8. Marzuki, P. M. (2017). Penelitian hukum. Jakarta: Kencana.
  9. Rahardjo, S. (2006). Ilmu hukum. hlm 23. Bandung: Citra Aditya Bakti.
  10. Rahardjo, S. (2018). Hukum progresif: Kritik terhadap positivisme hukum. Bandung: Citra Aditya Bakti.
  11. Soekanto, S., & Mamudji, S. (2015). Penelitian hukum normatif. Jakarta: Rajawali Pers.
  12. Jurnal
  13. Asante, L. A., Quaye-Ballard, J. A., & Abdulai, R. T. (2020). Transparency of land administration and the
  14. role of blockchain technology. Land, 9(12), 491. https://doi.org/10.3390/land9120491
  15. Anindita, R. (2023). Implementasi kebijakan sertipikat elektronik dan implikasinya terhadap
  16. perlindungan hukum pemegang hak atas tanah. Jurnal Hukum Ius Quia Iustum, 30(2), 245-266. https://doi.org/10.20885/iustum.vol30.iss2.art5
  17. Adnyana, P. A. S., & Wijaya, I. K. K. A. (2024). Digital Transformation of Electronic Land Certificates:
  18. Solutions and Challenges in Indonesia's Modern Land Registration System. Aliansi: Jurnal Hukum, Pendidikan dan Sosial Humaniora. https://doi.org/10.62383/aliansi.v2i5.1209
  19. Anggraini, P. D. A., Aurora, A. D., Niravita, A., Fikri, M. A. H., & Nugroho, H. (2024). Electronic Certificates
  20. in Indonesia: Enhancing Legal Certainty or Introducing New Challenges?. Arkus, 11(1), 686–698. https://doi.org/10.37275/arkus.v11i1.659
  21. Diany, A. R., Ramli, A. M., Adolf, H., & Hasan, D. (2024). E-land registration system in Indonesia: Policy,
  22. progress, and challenges. International Journal of Public Law and Policy, 10(4), 411-429. https://doi.org/10.1504/IJPLAP.2024.141713
  23. Fauzi, A., & Lestari, D. (2022). Analisis pelaksanaan transformasi digital sertifikat tanah di era 4.0. Surya
  24. Kencana Dua: Dinamika Masalah Hukum dan Keadilan, 9(1). https://openjournal.unpam.ac.id/index.php/SKD/article/view/22496
  25. Hidayat, A. (2023). Tantangan profesi notaris dan PPAT dalam era sertifikat tanah elektronik. Jurnal
  26. Hukum dan Pembangunan, 53(1), 55–74. https://doi.org/10.21143/jhp.vol53.no1.3333
  27. Hartana, & Karuni, K. D. (2023). Kajian keabsahan jual beli tanah yang belum bersertifikat dan akibat
  28. hukumnya menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Jurnal Pendidikan Kewarganegaraan Undiksha, 10(3), 112–124. https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP/article/view/60833
  29. Haspada, D. (2025). The legal validity of e-certificates as evidence of legitimate land ownership. E-
  30. Politics: Journal of Law and Political Science, 4(2), 22-27. https://doi.org/10.24018/ejpolitics.2025.4.2.169
  31. Kaczorowska, A. (2019). Blockchain-based land registration: Possibilities and challenges. Masaryk
  32. University Journal of Law and Technology, 13(2), 339–360.
  33. https://doi.org/10.5817/MUJLT2019-2-6
  34. Krismantoro, D. (2023). The Urgency of Electronic Land Certificates in the Land Registration Legal
  35. System in Indonesia. Journal of Law and Sustainable Development, 11(10),. https://doi.org/10.55908/sdgs.v11i10.1808
  36. Kara, A., van Oosterom, P., Lemmen, C., et al. (2024). Refining the survey model of the LADM ISO
  37. 19152-2: Land Registration of the Edition II. Land Use Policy, 141, 107014. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2024.107014
  38. Lemmen, C., van Oosterom, P., Thompson, R., et al. (2015). The Land Administration Domain Model
  39. (LADM). Land Use Policy, 49, 535–545. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2015.01.014
  40. Lim, W., & Koh, C. (2021). E-land registration: Challenges and opportunities in the digital era.
  41. International Journal of Law and Information Technology, 29(3), 245–267. https://doi.org/10.1093/ijlit/eaab004
  42. Lim, K. (2022). Cybersecurity in land registration systems: Ensuring trust in digital property rights.
  43. Computer Law & Security Review, 46, 105738. https://doi.org/10.1016/j.clsr.2022.105738
  44. Prasetyo, T. (2021). Konsep perlindungan hukum preventif dan represif dalam sistem hukum nasional.
  45. Jurnal Yustisia, 10(2), 155–168. https://doi.org/10.20961/yustisia.v10i2.50012
  46. Prayogo, H. (2021). Kekuatan pembuktian akta otentik dalam sengketa pertanahan. Jurnal Hukum dan
  47. Peradilan, 10(2), 245–262. https://doi.org/10.25216/jhp.10.2.2021.245-262
  48. Putri, R. D., & Widodo, A. (2022). Tantangan transformasi digital pertanahan di Indonesia: Analisis
  49. infrastruktur dan kesiapan daerah. Jurnal Hukum dan Pembangunan, 52(3), 421–440. https://doi.org/10.21143/jhp.vol52.no3.3201
  50. Putri, D. A., Prasetyo, Y., & Nugroho, S. (2024). Current challenges and strategic directions for land
  51. administration systems in Indonesia: A DGRA-based assessment. International Journal of Digital Earth, 17(8), 1234–1256. https://doi.org/10.1080/14498596.2024.2360531
  52. Puspitasari, A. (2024). Transformasi pertanahan digital dan perlindungan hukum masyarakat kecil.
  53. Jurnal Hukum dan Pembangunan, 54(1), 77–95. https://doi.org/10.21143/jhp.vol54.no1.4012
  54. Prasetyo, D., & Rahmawati, I. (2025). Perlindungan hukum bagi pembeli beritikad baik atas objek tanah
  55. yang belum bersertifikat. Jurnal Pemberdayaan: Publikasi Hasil Pengabdian Kepada Masyarakat, 4(1), 136–141. https://jurnal.minartis.com/index.php/jpmittc/article/download/2990/2343/11621
  56. Rahmawati, D., & Kusumastuti, R. (2022) “Transformasi Digital Pertanahan Menuju Layanan Elektronik
  57. di Indonesia,” Jurnal Hukum Ius Quia Iustum, 29(2), 245–266, https://doi.org/10.20885/iustum.vol29.iss2.art5.
  58. Ramadhani, F., & Kurniawan, B. (2022). Akurasi input data elektronik oleh PPAT dalam sistem
  59. pendaftaran tanah digital. Jurnal IUS Kajian Hukum dan Keadilan, 10(2), 299–316. https://doi.org/10.29303/ius.v10i2.2109
  60. Rosalina, A., & Prasetyo, H. (2023). Digitalisasi pertanahan dan implikasinya terhadap kepastian hukum
  61. hak atas tanah. Jurnal Hukum dan Pembangunan, 53(2), 211–230. https://doi.org/10.21143/jhp.vol53.no2.3402
  62. Sari, D. (2022). Kekuatan AJB dalam perspektif hukum agraria Indonesia. Jurnal Hukum Agraria
  63. Indonesia, 7(1), 45–60. https://doi.org/10.25041/jhai.v7i1.2211
  64. Sugianto, A. (2022). Harmonisasi kebijakan sertifikat tanah elektronik dengan sistem hukum agraria
  65. nasional. Jurnal RechtsVinding, 11(3), 411-430.
  66. https://doi.org/10.33331/rechtsvinding.v11i3.876
  67. Setyowati, R., & Rahardjo, B. (2022). Validitas dokumen pertanahan elektronik dalam perspektif hukum
  68. pembuktian. Jurnal Hukum Ius Quia Iustum, 29(1), 77–95. https://doi.org/10.20885/iustum.vol29.iss1.art5
  69. Sari, D. K. (2023). Perlindungan hukum bagi pembeli tanah beritikad baik dalam,sengketa pertanahan.
  70. Jurnal RechtsVinding, 12(2), 267–283. https://doi.org/10.33331/rechtsvinding.v12i2.1011
  71. Suryaningsih, M., & Harahap, R. (2023). Validasi data pertanahan dalam era sertifikat elektronik:
  72. Problematika dan solusi hukum. Jurnal RechtsVinding, 12(1), 101–118. https://doi.org/10.33331/rechtsvinding.v12i1.923
  73. Sari, N. P., & Wahyudi, T. (2024). Kebijakan percepatan pendaftaran tanah sistematis lengkap dalam
  74. mewujudkan kepastian hukum. Jurnal Hukum & Pembangunan, 54(3), 455–472.
  75. Setiawan, R., & Putri, M. A. (2024). Pelaksanaan pendaftaran tanah secara elektronik pada Badan
  76. Pertanahan Nasional dan Pejabat Pembuat Akta Tanah. ACTA DIURNAL: Jurnal Ilmu Hukum Kenotariatan, 7(2). Universitas Padjadjaran. https://jurnal.fh.unpad.ac.id/index.php/acta/article/view/1900
  77. Utami, N. P. (2023). Perlindungan data pribadi dalam implementasi sertifikat tanah elektronik. Jurnal
  78. RechtsVinding, 12(3), 377–394. https://doi.org/10.33331/rechtsvinding.v12i3.999
  79. Utomo, S., Mulyani, A., & Hidayat, R. (2023). Problematika tumpang tindih status kepemilikan tanah.
  80. Jurnal Hukum Bisnis Bonum Commune, 6(2), 55–70.
  81. Wahyudi, T. (2021). Budaya hukum masyarakat pedesaan dan implikasinya terhadap kepastian hukum
  82. pertanahan. Jurnal Hukum dan Pembangunan, 51(4), 601–618.
  83. Widjaja, G. (2022). Tantangan implementasi sertifikat tanah elektronik dalam sistem pertanahan
  84. Indonesia. Jurnal Hukum IUS QUIA IUSTUM, 29(1), 85–104. https://doi.org/10.20885/iustum.vol29.iss1.art5
  85. Wulandari, N. (2024). Tantangan implementasi sertifikat elektronik: Kajian atas Permen ATR/BPN No.
  86. 3 Tahun 2023. Journal of Indonesian Legal Studies, 9(1), 101–118. https://doi.org/10.15294/jils.v9i1.42167
  87. Yuliana, D. (2023). Sosialisasi hukum digital dalam implementasi sertifikat tanah elektronik. Jurnal
  88. RechtsVinding, 12(2), 233–249. https://doi.org/10.33331/rechtsvinding.v12i2.987
  89. Zevenbergen, J., Augustinus, C., Antonio, D., & Bennett, R. (2013). Pro-poor land administration:
  90. Principles for recording the land rights of the underrepresented. Land Use Policy, 31, 595–604. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2012.09.005
  91. Peraturan Perundang-Undangan
  92. Kementerian ATR/BPN. (2023). Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
  93. Nasional Nomor 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah. Jakarta: Kementerian ATR/BPN
  94. Mahkamah Agung Republik Indonesia. (1980). Putusan No. 1231 K/Sip/1980. Jakarta: Mahkamah
  95. Agung RI.
  96. Mahkamah Agung Republik Indonesia. (1955). Putusan No. 210 K/Sip/1955. Jakarta: Mahkamah Agung
  97. RI.
  98. Mahkamah Agung Republik Indonesia. (2011). Putusan MA No. 2642 K/Pdt/2011. Jakarta: Mahkamah
  99. Agung RI.
  100. Mahkamah Agung Republik Indonesia. (2016). Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 4 Tahun
  101. 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan. Jakarta: Mahkamah Agung RI.
  102. Mahkamah Agung Republik Indonesia. (2018). Putusan MA No. 109 PK/Pdt/2018. Jakarta: Mahkamah
  103. Agung RI.
  104. Republik Indonesia. (1960). Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
  105. Pokok Agraria (UUPA). Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104.
  106. Republik Indonesia. (1997). Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
  107. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59.
  108. Republik Indonesia. (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan,
  109. Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2021 Nomor 28
  110. Sumber lain
  111. UN-Habitat. (2020). International guidelines on people-centred smart cities. Nairobi: UN-Habitat.
  112. https://unhabitat.org/sites/default/files/2025/02/international_guidelines_on_people_centr
  113. ed_smart_cities_10.02.25_shared.pdf (diakses pada 7/10/2025)
  114. UN-Habitat. (2021). Continuing digital transformation: New online interactive module. Nairobi: UN-
  115. Habitat. https://unhabitat.org/news/13-sep-2021/un-habitat-continuing-digital-transformation-launches-new-online-interactive-new (diakses pada 8/10/2025)