Articles

KEPASTIAN HUKUM JUAL BELI TANAH BELUM BERSERTIPIKAT DALAM ERA SERTIPIKAT ELEKTRONIK

    Authors

  • Dela Rahma Zahra Universitas Sebelas Maret
  • Rahayu Subekti Universitas Sebelas Maret
  • Rosita Candrakirana Universitas Sebelas Maret
PDF
Published 2026-06-30
Pages 149 - 162
Section Articles

Abstract

Transformasi digital di bidang pertanahan melalui Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 3 Tahun 2023 menghadirkan implikasi penting terhadap kedudukan Akta Jual Beli (AJB) atas tanah yang belum bersertifikat. Selama ini, AJB tanah belum bersertifikat masih banyak digunakan masyarakat sebagai dasar peralihan hak, khususnya di wilayah yang belum sepenuhnya terjangkau program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL). Namun, penerapan sertipikat elektronik menimbulkan permasalahan mengenai keabsahan AJB tersebut, relevansinya dalam sistem elektronik, serta jaminan perlindungan hukum bagi pembeli beritikad baik. Penelitian ini menggunakan metode yuridis normatif dengan pendekatan perundang-undangan dan konseptual. Hasil penelitian menunjukkan bahwa AJB tanah belum bersertifikat tidak dapat langsung diintegrasikan ke dalam basis data elektronik Kementerian ATR/BPN, sehingga menimbulkan ketidakpastian hukum dan potensi sengketa. Untuk mengatasi hal tersebut, diperlukan mekanisme transisi yang jelas dan adaptif melalui konversi atau verifikasi administratif, sehingga AJB tanah belum bersertifikat tetap memiliki pengakuan hukum. Artikel ini menyarankan adanya skema legalisasi AJB yang proporsional agar tetap memberi perlindungan hukum kepada pembeli beritikad baik sekaligus mendukung konsistensi kebijakan pertanahan nasional di era digital.

Kata kunci: Akta Jual Beli, Tanah Belum Bersertifikat, Sertifikat Elektronik, PPAT, Perlindungan Hukum.

    Keywords

  • akta jual beli
  • perlindungan hukum
  • sertifikat elektronik

References

  1. Buku
    Adrian Sutedi. (2010). Peralihan Hak atas Tanah dan Pendaftarannya. Jakarta: Sinar Grafika.
    Harsono, B. (2016). Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan, Isi, dan Pelaksanaannya. Jakarta:
    Djambatan.
    Hadjon, P. M. (2017). Perlindungan hukum bagi rakyat di Indonesia. Surabaya: Bina Ilmu.
    Maria S.W. Sumardjono. (2008). Tanah dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sosial, dan Budaya. Jakarta:
    Kompas.
    Marzuki, P. M. (2017). Penelitian hukum. Jakarta: Kencana.
    Rahardjo, S. (2006). Ilmu hukum. hlm 23. Bandung: Citra Aditya Bakti.
    Rahardjo, S. (2018). Hukum progresif: Kritik terhadap positivisme hukum. Bandung: Citra Aditya Bakti.
    Soekanto, S., & Mamudji, S. (2015). Penelitian hukum normatif. Jakarta: Rajawali Pers.

    Jurnal
    Asante, L. A., Quaye-Ballard, J. A., & Abdulai, R. T. (2020). Transparency of land administration and the
    role of blockchain technology. Land, 9(12), 491. https://doi.org/10.3390/land9120491
    Anindita, R. (2023). Implementasi kebijakan sertipikat elektronik dan implikasinya terhadap
    perlindungan hukum pemegang hak atas tanah. Jurnal Hukum Ius Quia Iustum, 30(2), 245-266. https://doi.org/10.20885/iustum.vol30.iss2.art5
    Adnyana, P. A. S., & Wijaya, I. K. K. A. (2024). Digital Transformation of Electronic Land Certificates:
    Solutions and Challenges in Indonesia's Modern Land Registration System. Aliansi: Jurnal Hukum, Pendidikan dan Sosial Humaniora. https://doi.org/10.62383/aliansi.v2i5.1209
    Anggraini, P. D. A., Aurora, A. D., Niravita, A., Fikri, M. A. H., & Nugroho, H. (2024). Electronic Certificates
    in Indonesia: Enhancing Legal Certainty or Introducing New Challenges?. Arkus, 11(1), 686–698. https://doi.org/10.37275/arkus.v11i1.659
    Diany, A. R., Ramli, A. M., Adolf, H., & Hasan, D. (2024). E-land registration system in Indonesia: Policy,
    progress, and challenges. International Journal of Public Law and Policy, 10(4), 411-429. https://doi.org/10.1504/IJPLAP.2024.141713
    Fauzi, A., & Lestari, D. (2022). Analisis pelaksanaan transformasi digital sertifikat tanah di era 4.0. Surya
    Kencana Dua: Dinamika Masalah Hukum dan Keadilan, 9(1). https://openjournal.unpam.ac.id/index.php/SKD/article/view/22496
    Hidayat, A. (2023). Tantangan profesi notaris dan PPAT dalam era sertifikat tanah elektronik. Jurnal
    Hukum dan Pembangunan, 53(1), 55–74. https://doi.org/10.21143/jhp.vol53.no1.3333
    Hartana, & Karuni, K. D. (2023). Kajian keabsahan jual beli tanah yang belum bersertifikat dan akibat
    hukumnya menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Jurnal Pendidikan Kewarganegaraan Undiksha, 10(3), 112–124. https://ejournal.undiksha.ac.id/index.php/JJPP/article/view/60833
    Haspada, D. (2025). The legal validity of e-certificates as evidence of legitimate land ownership. E-
    Politics: Journal of Law and Political Science, 4(2), 22-27. https://doi.org/10.24018/ejpolitics.2025.4.2.169
    Kaczorowska, A. (2019). Blockchain-based land registration: Possibilities and challenges. Masaryk
    University Journal of Law and Technology, 13(2), 339–360.
    https://doi.org/10.5817/MUJLT2019-2-6
    Krismantoro, D. (2023). The Urgency of Electronic Land Certificates in the Land Registration Legal
    System in Indonesia. Journal of Law and Sustainable Development, 11(10),. https://doi.org/10.55908/sdgs.v11i10.1808
    Kara, A., van Oosterom, P., Lemmen, C., et al. (2024). Refining the survey model of the LADM ISO
    19152-2: Land Registration of the Edition II. Land Use Policy, 141, 107014. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2024.107014
    Lemmen, C., van Oosterom, P., Thompson, R., et al. (2015). The Land Administration Domain Model
    (LADM). Land Use Policy, 49, 535–545. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2015.01.014
    Lim, W., & Koh, C. (2021). E-land registration: Challenges and opportunities in the digital era.
    International Journal of Law and Information Technology, 29(3), 245–267. https://doi.org/10.1093/ijlit/eaab004
    Lim, K. (2022). Cybersecurity in land registration systems: Ensuring trust in digital property rights.
    Computer Law & Security Review, 46, 105738. https://doi.org/10.1016/j.clsr.2022.105738
    Prasetyo, T. (2021). Konsep perlindungan hukum preventif dan represif dalam sistem hukum nasional.
    Jurnal Yustisia, 10(2), 155–168. https://doi.org/10.20961/yustisia.v10i2.50012
    Prayogo, H. (2021). Kekuatan pembuktian akta otentik dalam sengketa pertanahan. Jurnal Hukum dan
    Peradilan, 10(2), 245–262. https://doi.org/10.25216/jhp.10.2.2021.245-262
    Putri, R. D., & Widodo, A. (2022). Tantangan transformasi digital pertanahan di Indonesia: Analisis
    infrastruktur dan kesiapan daerah. Jurnal Hukum dan Pembangunan, 52(3), 421–440. https://doi.org/10.21143/jhp.vol52.no3.3201
    Putri, D. A., Prasetyo, Y., & Nugroho, S. (2024). Current challenges and strategic directions for land
    administration systems in Indonesia: A DGRA-based assessment. International Journal of Digital Earth, 17(8), 1234–1256. https://doi.org/10.1080/14498596.2024.2360531
    Puspitasari, A. (2024). Transformasi pertanahan digital dan perlindungan hukum masyarakat kecil.
    Jurnal Hukum dan Pembangunan, 54(1), 77–95. https://doi.org/10.21143/jhp.vol54.no1.4012
    Prasetyo, D., & Rahmawati, I. (2025). Perlindungan hukum bagi pembeli beritikad baik atas objek tanah
    yang belum bersertifikat. Jurnal Pemberdayaan: Publikasi Hasil Pengabdian Kepada Masyarakat, 4(1), 136–141. https://jurnal.minartis.com/index.php/jpmittc/article/download/2990/2343/11621
    Rahmawati, D., & Kusumastuti, R. (2022) “Transformasi Digital Pertanahan Menuju Layanan Elektronik
    di Indonesia,” Jurnal Hukum Ius Quia Iustum, 29(2), 245–266, https://doi.org/10.20885/iustum.vol29.iss2.art5.
    Ramadhani, F., & Kurniawan, B. (2022). Akurasi input data elektronik oleh PPAT dalam sistem
    pendaftaran tanah digital. Jurnal IUS Kajian Hukum dan Keadilan, 10(2), 299–316. https://doi.org/10.29303/ius.v10i2.2109
    Rosalina, A., & Prasetyo, H. (2023). Digitalisasi pertanahan dan implikasinya terhadap kepastian hukum
    hak atas tanah. Jurnal Hukum dan Pembangunan, 53(2), 211–230. https://doi.org/10.21143/jhp.vol53.no2.3402
    Sari, D. (2022). Kekuatan AJB dalam perspektif hukum agraria Indonesia. Jurnal Hukum Agraria
    Indonesia, 7(1), 45–60. https://doi.org/10.25041/jhai.v7i1.2211
    Sugianto, A. (2022). Harmonisasi kebijakan sertifikat tanah elektronik dengan sistem hukum agraria
    nasional. Jurnal RechtsVinding, 11(3), 411-430.
    https://doi.org/10.33331/rechtsvinding.v11i3.876
    Setyowati, R., & Rahardjo, B. (2022). Validitas dokumen pertanahan elektronik dalam perspektif hukum
    pembuktian. Jurnal Hukum Ius Quia Iustum, 29(1), 77–95. https://doi.org/10.20885/iustum.vol29.iss1.art5
    Sari, D. K. (2023). Perlindungan hukum bagi pembeli tanah beritikad baik dalam,sengketa pertanahan.
    Jurnal RechtsVinding, 12(2), 267–283. https://doi.org/10.33331/rechtsvinding.v12i2.1011
    Suryaningsih, M., & Harahap, R. (2023). Validasi data pertanahan dalam era sertifikat elektronik:
    Problematika dan solusi hukum. Jurnal RechtsVinding, 12(1), 101–118. https://doi.org/10.33331/rechtsvinding.v12i1.923
    Sari, N. P., & Wahyudi, T. (2024). Kebijakan percepatan pendaftaran tanah sistematis lengkap dalam
    mewujudkan kepastian hukum. Jurnal Hukum & Pembangunan, 54(3), 455–472.
    Setiawan, R., & Putri, M. A. (2024). Pelaksanaan pendaftaran tanah secara elektronik pada Badan
    Pertanahan Nasional dan Pejabat Pembuat Akta Tanah. ACTA DIURNAL: Jurnal Ilmu Hukum Kenotariatan, 7(2). Universitas Padjadjaran. https://jurnal.fh.unpad.ac.id/index.php/acta/article/view/1900
    Utami, N. P. (2023). Perlindungan data pribadi dalam implementasi sertifikat tanah elektronik. Jurnal
    RechtsVinding, 12(3), 377–394. https://doi.org/10.33331/rechtsvinding.v12i3.999
    Utomo, S., Mulyani, A., & Hidayat, R. (2023). Problematika tumpang tindih status kepemilikan tanah.
    Jurnal Hukum Bisnis Bonum Commune, 6(2), 55–70.
    Wahyudi, T. (2021). Budaya hukum masyarakat pedesaan dan implikasinya terhadap kepastian hukum
    pertanahan. Jurnal Hukum dan Pembangunan, 51(4), 601–618.
    Widjaja, G. (2022). Tantangan implementasi sertifikat tanah elektronik dalam sistem pertanahan
    Indonesia. Jurnal Hukum IUS QUIA IUSTUM, 29(1), 85–104. https://doi.org/10.20885/iustum.vol29.iss1.art5
    Wulandari, N. (2024). Tantangan implementasi sertifikat elektronik: Kajian atas Permen ATR/BPN No.
    3 Tahun 2023. Journal of Indonesian Legal Studies, 9(1), 101–118. https://doi.org/10.15294/jils.v9i1.42167
    Yuliana, D. (2023). Sosialisasi hukum digital dalam implementasi sertifikat tanah elektronik. Jurnal
    RechtsVinding, 12(2), 233–249. https://doi.org/10.33331/rechtsvinding.v12i2.987
    Zevenbergen, J., Augustinus, C., Antonio, D., & Bennett, R. (2013). Pro-poor land administration:
    Principles for recording the land rights of the underrepresented. Land Use Policy, 31, 595–604. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2012.09.005


    Peraturan Perundang-Undangan
    Kementerian ATR/BPN. (2023). Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
    Nasional Nomor 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah. Jakarta: Kementerian ATR/BPN
    Mahkamah Agung Republik Indonesia. (1980). Putusan No. 1231 K/Sip/1980. Jakarta: Mahkamah
    Agung RI.
    Mahkamah Agung Republik Indonesia. (1955). Putusan No. 210 K/Sip/1955. Jakarta: Mahkamah Agung
    RI.
    Mahkamah Agung Republik Indonesia. (2011). Putusan MA No. 2642 K/Pdt/2011. Jakarta: Mahkamah
    Agung RI.
    Mahkamah Agung Republik Indonesia. (2016). Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 4 Tahun
    2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas bagi Pengadilan. Jakarta: Mahkamah Agung RI.
    Mahkamah Agung Republik Indonesia. (2018). Putusan MA No. 109 PK/Pdt/2018. Jakarta: Mahkamah
    Agung RI.
    Republik Indonesia. (1960). Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
    Pokok Agraria (UUPA). Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104.
    Republik Indonesia. (1997). Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
    Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1997 Nomor 59.
    Republik Indonesia. (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan,
    Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2021 Nomor 28

    Sumber lain
    UN-Habitat. (2020). International guidelines on people-centred smart cities. Nairobi: UN-Habitat.
    https://unhabitat.org/sites/default/files/2025/02/international_guidelines_on_people_centr
    ed_smart_cities_10.02.25_shared.pdf (diakses pada 7/10/2025)
    UN-Habitat. (2021). Continuing digital transformation: New online interactive module. Nairobi: UN-
    Habitat. https://unhabitat.org/news/13-sep-2021/un-habitat-continuing-digital-transformation-launches-new-online-interactive-new (diakses pada 8/10/2025)
Issue Vol. 9 No. 2 (2026): ACTA DIURNAL Jurnal Ilmu Hukum Kenotariatan Volume 9, Nomor 2, Juni 2026

License

The journal allows the author(s) to hold the copyright without restrictions and will retain publishing rights without restrictions.

The submitted papers are assumed to contain no proprietary material unprotected by patent or patent application; responsibility for technical content and for protection of proprietary material rests solely with the author(s) and their organizations and is not the responsibility of the ACTA DIURNAL or its Editorial Staff. The main (first/corresponding) author is responsible for ensuring that the article has been seen and approved by all the other authors. It is the responsibility of the author to obtain all necessary copyright release permissions for the use of any copyrighted materials in the manuscript prior to the submission.